I contratti di affitto transitori a Milano

A Milano i contratti di affitto transitori sono una possibilità concreta?

di Marco Bernabei

Negli ultimi mesi sempre più persone mi hanno chiesto di mettere in locazione il loro immobile ad un canone di mercato ma con durata non superiore ai 18 mesi.

La ragioni possono essere varie: aspettative di  mercato, ovvero i proprietari suppongono che in un futuro i canoni di locazione aumenteranno, oppure esigenze personali, per cui si desidera mettere a rendita l’immobile solo per breve periodo perché si prevede che lo si debba utilizzare in tempi relativamente stretti.

La mia risposta è sempre una ed è sempre la stessa: NON SI PUO’ FARE!

Durata dei contratti di affitto transitori: cosa dice la legge

A livello giuridico esiste una tipologia di contratto definito “contratto transitorio” che permette di locare un immobile per un periodo che va da un mese sino a massimo 18 mesi.

Esiste però una restrizione: per  questo tipo di locazione è necessario avere una ragione di transitorietà valida  dichiarata in contratto, come regolamentato dall’art. 5 della legge n. 431/1998 e, successivamente, dall’art. 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, poi sostituito dal decreto ministeriale del 30 dicembre 2002.

Nel 2017 sono state introdotte ulteriori modifiche a questa tipologia di contatto dal decreto interministeriale del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 16 gennaio 2017, e riguardano specialmente i requisiti di forma e relativo regime fiscale.

Canone dei contratti transtitori: gli accordi territoriali

In via generale, sul territorio Nazionale, nel contratto di locazione transitorio il canone è liberamente determinabile dalle parti nel suo ammontare.

Tuttavia, in ordine ai contratti di affitto transitorio di edifici ubicati in città ad alta densità urbana (id est Roma, Milano, Torino, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Bari, Catania e Palermo), nonché circa quelli situati in comuni con queste confinanti o capoluoghi di provincia, il canone è individuato sulla base di appositi accordi territoriali e per questo non derogabile dall’autonomia negoziale delle parti.

Il D.M. del 16.01.2017 stabilisce invece che gli accordi territoriali sostituiscono la libera pattuizione del canone, non secondo il suindicato criterio “geografico”, ma alla luce di un nuovo criterio “demografico”, e cioè nei Comuni “con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento”

Cosa succede a Milano con i contratti di affitto transitori

A Milano l’ultimo accordo territoriale risale al 9 marzo 2019.

Nell’accordo sono stabiliti i criteri per calcolare il canone in un range di minino o massimo, a seconda della zona, della tipologia di immobile e del suo stato.

Questi importi sono ben lontani dai canoni di mercato odierni.

In base alla legislazione, quindi, se un proprietario stipula un contratto transitorio a Milano, registrandolo con la motivazione di transitorietà valida, ma con un canone di mercato, può rischiare che il contratto sia modificato in due modi:

  • il contratto viene trasformato in un “classico” 4+4 a canone libero, senza poter ritornare in possesso dell’immobile prima delle scadenze nonostante le ragioni di temporaneità previste

oppure

  • il contratto rimane “transitorio” ma il canone viene ridotto all’importo stabilito dall’accordo territoriale, quindi con valori decisamente inferiori a quelli di mercato.

La soluzione per affittare il proprio immobile solo per un breve periodo

Per soddisfare la richiesta dei clienti di avere il proprio immobile locato, ma per un periodo molto inferiore ai quattro anni, l’unica soluzione è trovare un potenziale locatario che decide a priori di non usufruire dell’appartamento per un lungo periodo.

In caso contrario le difficoltà sono dietro l’angolo.

Santamarta Immobili è strutturata a preparata per aiutare ed assistere i propri proprietari anche per risolvere esigenze di questo tipo.

La nostra esperienza e competenza ci permette di trovare il migliore inquilino, sotto ogni punto di vista, per ogni singolo immobile.