Il Deposito Cauzionale e la Garanzia in un contratto di locazione: cosa è importante sapere
Il Deposito Cauzionale e la Garanzia in un contratto di locazione: cosa è importante sapere
Di Marco Bernabei
Cosa è il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale è previsto dalla legge per tutelare il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall’inquilino all’immobile.
La legge, infatti, prevede che la restituzione dell’immobile debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura.
La previsione del deposito cauzionale e il suo preciso ammontare devono risultare dal contratto di locazione e l’importo deve essere consegnato dal conduttore al locatore al momento della stipula del contratto stesso.
Qual è l’importo massimo del deposito cauzionale?
Il deposito cauzionale nella locazione è regolato dall’articolo. 11 della legge del 27 luglio 1978 n. 392 che dispone unicamente che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità del canone e che gli interessi al tasso legale prodotti dalla cauzione debbano essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
La limitazione dei tre mesi è valida sempre per tutte le tipologie di locazioni, sia abitative che non abitative, vale a dire quelle relative ad uffici, immobili commerciali, artigianali e industriali.
Come viene versato il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale può essere versato tramite:
– bonifico bancario
– assegno bancario o circolare
– fidejussione bancaria od assicurativa, quest’ultima in genere non ben vista dalla gran parte dei proprietari a causa delle società assicurative che rendono particolarmente difficile escutere l’importo dovuto.
La restituzione del deposito cauzionale
Al termine del rapporto contrattuale a seguito del rilascio dell’appartamento da parte dell’inquilino viene risolto il vincolo contrattuale ed il proprietario dovrà accertarsi che l’inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi dell’utilizzo dell’immobile con il buon senso del padre di famiglia.
In caso positivo, il deposito cauzionale cessa di assolvere alla funzione di garanzia attribuitagli dalla legge e deve pertanto essere restituito dal locatore al conduttore che lo aveva versato.
In caso negativo, le parti provvederanno a quantizzare l’entità del danno o dei danni rilevati nell’immobile e tale importo verrà trattenuto dal proprietario dall’importo del deposito cauzionale.
Il deposito cauzionale può essere utilizzato per compensare gli ultimi mesi di affitto?
Assolutamente no! Il deposito cauzionale può in nessun caso sostituire il pagamento degli ultimi mesi della locazione, questo perché se così utilizzato il locatore si troverebbe scoperto in caso di danni arrecati all’immobile e rilevati alla riconsegna dello stesso. Per questo scopo si può utilizzare se versata la Garanzia.
Cosa è la Garanzia?
La Garanzia è un importo che il conduttore versa al locatore a tutela di tutte le obbligazioni derivanti dal contratto, in particolar modo il mancato pagamento del canone e delle spese.
In questi anni di pandemia, in cui anche conduttori sempre regolari nei pagamenti hanno potuto riscontrare delle difficoltà momentanee, sempre più proprietari vanno a richiedere una garanzia aggiuntiva al solo deposito cauzionale.
La previsione della Garanzia ed il suo preciso ammontare devono risultare dal contratto di locazione e l’importo deve essere consegnato dal conduttore al locatore al momento della stipula del contratto stesso.
Per questo importo non è previsto il riconoscimento di nessun tipo di interesse.
Qual è l’importo massimo della Garanzia?
L’importo della garanzia è variabile, va da una mensilità all’annualità di canone più spese.
Quest’entità di importo viene spesso richiesto per immobili importanti in cui l’inquilino non riesce a dare adeguate garanzie reddituali, come cittadini italiani o straniero con reddito estero o appena trasferiti in Italia, società neocostituite o con bilanci non sufficientemente adeguati.
Come viene versato la Garanzia?
La Garanzia, come il deposito cauzionale, può essere versata tramite:
– bonifico bancario
– assegno bancario o circolare
– fidejussione bancaria od assicurativa, quest’ultima in genere non ben vista dalla gran parte dei proprietari a causa delle società assicurative che rendono particolarmente difficile escutere l’importo dovuto.
La restituzione della Garanzia
Al termine del rapporto contrattuale a seguito del rilascio dell’appartamento da parte dell’inquilino viene risolto il vincolo contrattuale ed il proprietario dovrà accertarsi che l’inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi.
In caso positivo, la garanzia cessa di assolvere alla funzione e deve pertanto essere restituita dal locatore al conduttore che la aveva versata.
In caso negativo, a seconda dell’importo che è rimasto “in sospeso” il locatore restituirà una parte o nulla di quanto gli era stato versato.
La Garanzia può essere utilizzata per compensare gli ultimi mesi di affitto?
Assolutamente si! Una delle funzioni della Garanzia è proprio quella.
In Santamarta Locazioni cerchiamo di ridurre al minimo le esperienze di problematiche riguardanti la relazione proprietario-inquilino. Entrambe le parti sono seguite passo per passo durante tutte le fasi della negoziazione e nella stesura dei contratti così da evitare a priori ogni dissidio e ogni dispendioso contenzioso.
È la nostra competenza ed esperienza che ci consente di affrontare e prevedere ogni aspetto economico e legale, e siamo a disposizione dei nostri lettori per offrire una consulenza o rispondere ad interrogativi legati agli aspetti contrattualistici delle locazioni, sia dal punto di vista del proprietario che del futuro inquilino.